【胜诉简讯】评估报告、补偿决定皆迟到，冠领律师助撤销

　　近日，冠领代理内蒙古赤峰拆迁案胜诉。征收部门用“过期”房价给当事人制作补偿决定，在冠领律师帮助下，法院最终依当事人所请，撤销了征收部门所作的《征地补偿决定书》。

　　张先生是内蒙古赤峰市某地的居民，2009年因城市规划需要，他的房屋被划入了征收范围。不过，拆迁一事很快就没有了消息。直到2017年8月，征收部门才对张先生房屋所在片区作出征拆事宜的通告。通告中载明征拆实施期限是2017年8月8日至2017年10月8日，征收部门还派人对张先生的房屋进行了入户调查、勘察、评估。张先生觉得这下拆迁终于有望了，可没成想，这次又没拆成。

　　2020年9月，张先生收到了一份由征收部门作出的《征地补偿决定书》，决定书中称：“经评估机构评估，你房屋价值93.2万元。该补偿款已存于银行专用账户中，现通知你于接到此通知后7日内领取，逾期不领取将此款交由公证处提存，自提存之日起五年内不提取，提存款项扣除提存费后归国家所有”。张先生发现，补偿决定书中依据的评估报告是2019年8月30日作出的，采用价值时点竟是2017年8月8日。也就是说，征收部门是按照三年前的房价给他做出评估报告，在评估报告作出一年后才让他知情。几年过去，张先生的房屋已经增值不少，还按照这个价格补偿实在太不合理了。于是，张先生拿着这份决定书找到北京冠领律师事务所的律师咨询是否合法。

　　冠领律师在了解情况之后，发现了许多不合理之处。首先，按照法律规定，补偿安置方案应当和征收拆迁公告同时张贴，但据张先生称，他只看到了征拆公告，对补偿方案一无所知。经查询，补偿方案作出的时间是2016年11月16日，而征拆公告是2017年8月8日张贴，时间上存在冲突。

　　其次，该方案中引用的土地补偿标准是2017年的自治区综合地价，而《国土资源部关于进一步做好征地管理工作的通知》第一条要求“根据经济发展水平、当地人均收入增长幅度等情况，每2至3年对征地补偿标准进行调整，逐步提高征地补偿水平”。

　　再次，征收部门在未与张先生商议签订补偿协议之前直接作出补偿决定，明显不合理。

　　第四，征地补偿决定书引用了于2020年3月20日废止的《征收土地公告办法》，适用法律存在错误。

　　在冠领律师的帮助下，张先生向法院提起诉讼，请求撤销该补偿决定书。

　　庭审中，征收部门辩称，因张先生在征拆期限内，也就是2017年10月8日之前一直没有签署补偿协议，为了公共利益这才做出补偿决定。

　　对此，冠领律师进行了反驳。第一，张先生并未接到征收部门要求签署补偿协议的通知。第二，征收部门提供的评估报告制作时间是2019年8月30日，在评估报告作出前，张先生如何能与征收部门协商补偿安置事宜?双方没有签订补偿协议的根本原因是征收部门不作为。

　　庭审中，冠领律师还指出，虽然征收补偿决定的作出期限没有明确法律规定，但由于房屋价格波动幅度较大，如果评估报告的出具日期与征收补偿决定的作出日期间隔时间较长，则难以保障被征收人得到的货币补偿能够购买与被征收房屋类似的房地产，无法体现公平补偿原则。在此情况下，可参照《房地产抵押估价指导意见》第二十六条“估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年;房地产估价师顸计估价对象的市场价格将有较大变化的，应当缩短估价报告应用有效期”的规定。

　　本案中，涉案房产评估报告的出具日期为2019年8月30日，补偿决定的作出日期为2020年9月7日，征收部门在评估报告作出超过一年才作出补偿决定，且未能说明合理事由，属于超过有效期使用评估报告。并且，《征收土地公告办法》已经于2020年3月20日废止，涉案补偿决定书中仍引用该规定也属适用法律错误。

　　最终，法院支持了冠领律师的全部观点，撤销了征收部门于2020年9月7日作出的《征地补偿决定书》。

　　判决书

　　撰稿人：秦佳

　　审稿人：董振杰

　　稿件类型：原创A