江苏南通一冷饮厂被强拆诉诸法院，拆迁人一审败诉二审上诉被驳回

2003年，南通市通州区冷饮厂租用轧花有限公司厂房从事冷冻饮品生产经营，冷饮厂和轧花公司合同约定租赁期限2003年至2015年。随后几年，冷饮厂在轧花公司同意的情况下对厂房进行了改建、扩建。2015年合同到期后，冷饮厂又支付了租金，继续续租。

　　2014年，街道办开始派工作人员与冷饮厂协商搬迁事宜。2015年街道办委托评估咨询有限公司对轧花厂周边征迁项目进行社会稳定风险评估。2017年街道办制定了《搬迁补偿安置实施方案》并报南通市通州区房屋动迁管理办公室备案。3月，街道办发布了《致XXX搬迁户的一封公开信》，冷饮厂也被纳入该范围。后街道办对冷饮厂作出了房屋拆迁估价报告（初评）、固定资产—机器设备评估明细表（初评）。

　　由于冷饮厂与街道办未能达成补偿协议，2018年，街道办对冷饮厂实施了强制拆除。冷饮厂不服，向法院起诉请求确认街道办对房屋和设备实施的强制拆除行为违法。

　　本案中，作为承租人的冷饮厂，在租赁关系到期后，是否有原告资格？街道办的强拆行为是否合法？

　　关于冷饮厂是否具有原告资格问题。《行政诉讼法》第25条第一款规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织,有权提起诉讼。虽然《国有土地上房屋征收与补偿条例》将房屋所有权人作为被征收人，但并没有排除与房屋征收有利害关系的其他人参与补偿安置。

　　一般来说，承租人与房屋征收行为之间不具有利害关系，不能成为行政诉讼的原告。但如果用于经营的房屋被征收，承租人在行政补偿、赔偿中提出的室内装修价值、机器设备搬迁、停产停业等损失，与征收拆迁行为之间具有利害关系，此时承租人可以作为原告提起行政诉讼。

　　本案中，在街道办委托的评估公司作出的房屋拆迁估价报告中，产权人明确表述为冷冻厂（冷饮厂），评估对象包含机器设备等。因此，冷饮厂主张的改建厂房、机器设备损失与街道办拆除行为间存在利害关系。故冷饮厂具有原告资格。

　　关于街道办强拆行为是否合法问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第27条规定，实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。

　　本案中，街道办既没有和冷饮厂签订补偿协议，也没有遵循法定程序。实施的拆除行为应属违法。最终一审法院确认街道办拆除行为违法，二审法院驳回街道办上诉，维持原判。

　　其实，实务中承租人在拆迁中所处的地位非常尴尬。一方面承租人跟房东只有基于租赁合同形成的租赁关系，由于合同具有相对性，因此，一般承租人直接去找拆迁办谈拆迁补偿时，很容易碰壁。另一方面，有部分房东为了将承租人的补偿装入自己口袋，又会想尽办法绕开承租人跟拆迁办协商补偿事宜。

　　那么，承租人在征收中应注意哪些问题呢？

　　1. 如果签订租赁合同时明确约定，遇到拆迁后如何分配补偿款，可以根据合同约定直接要求房东分割补偿款。如果房东不愿意支付，可以向法院起诉。

　　2. 如果租赁合同中没有约定，租赁合同也没有到期，承租人可以要求房东承担违约责任，并赔偿损失；如果租赁合同已经到期，且没有采取任何措施延续租赁关系，此时，承租人一般只能根据《民法典》物权编的规定，请求房东给予适当补偿（有添附的情况下）。

　　3. 防患于未然，签订租赁合同时最好约定清楚如何分配补偿款，减少纠纷发生。

　　总的来说，承租人在拆迁中虽然不是直接的补偿对象，但很可能是利害关系人，依然有行政诉讼原告资格。可以通过诉讼方式维权。
 

撰稿：冯  昱
类型：C 类稿
编辑：宗文纲
审稿：张主编
法务：龚俸禄