没有建设许可证的房屋一律是违法建筑?不一定

　　在律所接待当事人咨询的时候，经常被问及一个问题：没有建设许可证的房屋是不是一律认定为违法建筑?对于此类“一竿子打死”的说法，被征收人千万多做提防。因为关于建筑物合法性的认定，要尊重历史，结合不同时期的有关法律、法规进行认定。在相关法律、法规颁布实施之前建设的房屋，由于不存在相关部门核发建设许可证等规定，不宜认定为违法建筑;相关法律、法规实施后，要根据其条款修改时间弄清楚确定建筑物是否合法的时间节点。

　　要全面地了解城市规划的历史变革，就必须了解相关法律、法规的历史发展，我国有关城市规划的法律制度，是从上世纪80年代开始逐步建立的。

　　经国务院1983年5月25日批准，城乡建设环境保护部于1983年6月4日发布的《城镇个人建造住宅管理办法》第四条第二款规定：“城镇个人建造住宅需要征用土地的，必须按照国家有关规定，办理征地手续，禁止任何单位和个人未经批准擅自建造住宅。”国务院1984年1月5日发布了《城市规划条例》，根据该条例第四十四条和第五十条的规定，在城市规划区内，未取得城市规划主管部门核发的建设许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的建筑物，属于违法建筑物。也就是说，在城市规划区内，个人所建住宅在1983年6月4日之前，其他建筑在1984年1月5日之前，就已存在并保留至拆迁或征收时的建筑物，虽未取得城市规划主管部门核发的建设许可证，但因该条例效力不溯及既往，故不宜认定为违法建筑。

　　全国人大常委会1989年12月26日通过《城市规划法》，该法自1990年4月1日起施行。根据该法第三十二条和第四十条的规定，在城市规划区内，未取得县级以上城市规划主管部门核发的建设许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的建筑物，属于违法建筑物。但改正后保留的建筑物，不应认定为违法建筑物。《城市规划条例》发布后，在城市规划区内，根据该条例的规定，属于违法建筑物，但具有职权的机关责令改正后保留的建筑物，亦不应再认定为违法建筑物。

　　此外，被征收人还十分关心关于违法建筑应否补偿的问题。从行政相对人自身是否存在违法的问题上划分，违法建筑可分为两大类，一类是行政相对人通过伪造申请材料、行贿等违法手段获取批准;另一类是由于批准机关的工作人员疏忽大意或者业务不熟悉，行政相对人的建房申请本不应批准或者其无权批准的，而给予了建房批准。

　　第一类违法建筑，因我国宪法和物权法规定，公民、法人或者其他组织的合法权益，法律予以保护，但非法获得的利益法律不予保护。行政相对人通过违法手段获得批准，不属于其合法取得的利益，法律不应予以保护，故在拆迁或者征收中，对此类违法建筑，不应当给予补偿。

　　对第二类违法建筑在拆迁或者征收中应否给予补偿的问题，笔者认为，应当予以补偿。理由有二：其一，此类行政机关违法批准行为的过错，在于行政机关，而不在于行政相对人，由此产生的法律后果不应当由行政相对人承担;其二，由于行政机关批准行为违法，若造成行政相对人合法权益损害的，行政机关应当承担赔偿责任。这里的赔偿责任与行政补偿责任基本相当。所不同的是，有可能赔偿机关与补偿机关不相同，但都是由国家承担责任。从维护行政机关的公信力，解决纠纷的实质问题，减少当事人诉累的角度考虑，还是给予补偿更为有利。

　　综上所述，没有建设许可证的房屋不一定都是违法建筑，并且违法建筑也有可能获得补偿，具体还需视个案情况而定。如果您正为此感到迷茫，建议您及时咨询北京冠领律师事务所律师!

　　撰稿人：张星航

　　审稿人：张冠彬

　　稿件类型：原创C类