土地房屋拆迁哪种评估方法对被征收人有利-北京冠领律师事务所

    拆迁中常用的房产价值评估方法包括市场法、收益法、成本法、假设开发法等，可以根据分析选择其中的一种或者多种对被征收房屋价值进行评估，而采用不同的评估方法得出的评估结果很可能不同。那么这些常用的评估方法中，哪种对被征收人最有利？

    1、市场法

    市场法也称市场比较法，它是房地产评估方法中最常用的基本方法之一，也是目前国内外广泛应用的评估方法。简单讲就是将被评估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、房地产状况等因素的修正，得出被估房地产在评估基准日的价值。

    市场法适用对象是特定的，通常为具有交易性的房地产，如普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。市场法适用条件是在同一供求范围内存在较多的类似房地产的交易，在房地产市场发育不够的地区或者房地产交易发生较少的情形，难以采用市场法估价，比如古建筑、寺庙、教堂等难以成为交易对象或者现实中交易较少的情况。

    2、收益法

    收益法，又称收益资本化法，是指通过对被评估资产未来一段时间内可能取得的收益进行估算并将其折算成一定数值，以此求取被评估资产价格在一定时点、一定产权状态下体现的价格的一种资产评估办法。

    收益法适用于有收益或有潜在收益，并且收益和风险都能够量化的房地产，如旅馆、餐饮、写字楼、公寓、游乐场、厂房等房地产。实践中进行实际生产经营的商业性质的主体，一些劳动附加值比较大的劳动密集型行业、专利技术性可带来的劳动收益几何倍增长的行业，原则上对其行业企业应按照收益法进行评估。对于收益或潜在收益难以量化的房地产价格的评估，例如政府办公楼、学校、公园、图书馆、博物馆等公用、公益房地产的估价，收益法大多不适用。

    3、成本法

    成本法，是指预计估价对象重置或者重建的价格扣除折旧的一种计算方法。成本法是以当前房地产的重新开发建设成本以及历史损耗为依据的，在一定程度上否定了房地产的未来利用效率，一般适用于房地产市场发育不成熟，成交实例不多，无法利用市场法、收益法等方法进行评估的情况。

    4、假设开发法

    假设开发法又称剩余法、残余法，它指估算开发完成后在不动产正常交易价格基础上扣除不动产正常的开发成本、利息、利润、税收等费用后，以剩余之数来确定估价对象不动产价格的一种方法。针对一些未利用的土地，例如开发商购买后没有实际利用，还在申请审批规划等待文件的时候，占用土地的行为适用假设开发法来进行评估。

    鉴于市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法各自的优势和局限，在评估过程中应当针对具体情形，分析被评估房屋的具体特点来选用合适的方法。被征收房屋的类似房地产有交易的，应选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。可以同时选用两种以上评估方法的，应当选用两种以上评估方法，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。被征收人如果对评估确定的房屋价值有异议，可以向房地产价格评估机构申请复核评估，对复核结果有异议，还可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。