企业租赁的厂房是违建，还能获得拆迁补偿吗？

  企业租赁厂房进行生产经营，一般都会在租赁合同中约定，如遇政府拆迁可以要求房东支付相应的拆迁补偿，但有些企业不幸租赁到违章建筑，这时有关违章建筑的租赁合同是否有效，承租企业还能据此获得拆迁补偿吗？

一、违章建筑的租赁合同有效吗？

  首先说明一点，违章建筑的租赁合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条中相关规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”

  另外根据上述解释的第一条，“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。”也就是说，无论是城市还是农村，企业租赁到的厂房是违建，那租赁合同就是无效的，承租企业就不能根据无效合同中的条款要求房东支付相应的拆迁补偿，但这是否意味着承租企业就无法获得任何补偿？

二、承租企业还能得到拆迁补偿吗？

  虽然承租企业不能依据无效合同获得相应拆迁补偿，但是我国《民法典》第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”承租企业可以依据该条款，要求房东承担因合同无效造成的损失。

  另外，如果企业经房东同意对厂房进行了扩建，也有希望拿到部分补偿。依据是《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”

   实践中处理此类案件，我们第一个办法是先和房东沟通协商，如果协商成功，承租企业能得到一定的补偿。但如果双方协商无果，还有另外一个处理办法，那就是直接向法院起诉确认租赁合同无效，要求房东赔偿因合同无效造成的停产停业及员工安置、装饰装修、搬迁费等损失。法院一般会根据双方提交的证据对合同无效的过错责任予以划分，确定赔偿数额。

  不过，俗话说得好，“凡事预则立，不预则废。”北京冠领律师事务所还是要提示各位企业负责人，租赁厂房时尽量提前做好建筑是否合法的审查工作，不要租赁违章建筑，以免陷入拆迁纠纷、利益受损。