城中村拆迁，到底是拆“城”还是拆“村”-北京冠领律师事务所

　　在征地拆迁中，有一类存在非常特殊，那就是城中村。城中村，到底是城?还是村?因为城市拆迁和农村征地依据的法律不同，补偿标准也不一样，甚至补偿金额能差好几倍。那么，对于城中村拆迁，到底该如何定义、如何补偿呢?

　　城中村，通俗地讲就是“城市里的农村”。随着我国经济建设和城镇化建设高速稳定地发展，城市面积大规模扩张。在许多发达地区，农村逐渐被纳入城市范围，农民的耕地大多被政府征收用于建设有益于公共利益的城市改造项目。

　　最直观的就是很多城中村小楼林立，各色商铺琳琅满目，基础设施建设也与城市没有太大差异。村民已经不再依靠传统农耕作为主要生活方式和生活来源，其生活状态已经和城市居民相差无几。农民逐渐变为居民，村庄变为居民区，这就是最常见的城中村形态。

　　显然，对于城中村来说，虽然其本质上仍属于“村”，其中居民也大多还是农村户口，但是，城中村已然具备了城市与农村的双重特性。这种特殊属性，导致城中村拆迁与一般的征地拆迁相比，无论是土地性质还是房屋类型，都更加复杂多样。在对被拆迁人进行补偿时，补偿标准也不同于一般的征收补偿，要根据具体情况具体分析。此时，对于“城中村”的定性就显得十分重要了。

　　一般来说，城中村土地性质可以分为三种类型：

　　(1)已经全部被征收为国有土地;

　　(2)虽然已列入城市框架，但土地性质仍然是集体土地;

　　(3)部分被征为国有土地，部分属于集体土地。

　　如果城中村的集体土地已经转为了国有土地，那么拆迁时就要参照《国有土地房屋征收与补偿条例》第十九条的规定进行补偿。根据规定，对于被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收范围内类似房屋的市场平均价格。一般来说，房屋的区位、用途、面积、新旧等因素都会影响被征收房屋的价值。

　　征收评估时，需要由具有相应资质的评估机构按照合法、合规的程序出具专业的评估报告。如果被征收人对评估报告有异议，或遭遇违法评估行为，可以自收到评估报告起10日内，申请复核。如果对复核结果还有异议，可以申请专家委员会鉴定。

　　如果城中村土地性质仍然是集体土地，那么其补偿就不能按照《国有土地房屋征收与补偿条例》进行补偿，而应当使用《土地管理法》第四十八条的规定进行拆迁补偿。即征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。

　　总之，无论是按照国有土地征收，还是按照集体土地征收，都应当以保障农民合法权益为前提。通过执行科学合理的法定程序，最大化消除征收对于农民的不利影响。

　　撰稿人：高婷

　　审稿人：张冠彬

　　文章类型：原创c类