翻建老房，仅有土地使用权还不够-北京冠领律师事务所

　　新春在即，正所谓新年新气象，很多朋友积攒下了一些积蓄，会选择在年末或来年开春的时候对老房进行装修或翻建。装修好办，翻建却要视情况通过一定的行政审批，否则有可能涉嫌违建哦!

　　福建的陈建文(文中人物均为化名)最近就遇到了这样一件麻烦事。他本是福建当地的村民，在村子里有一栋老宅，房子是祖父留下的，他自打出生起就一直居住在这里。

　　因房屋建成年代久远，经过这么多年来风吹雨打，房屋结构也慢慢变得脆弱，为了居住更加安全舒适，陈建文翻新了老房。

　　不料，没多久陈建文收到了镇政府出具的《限期拆除通知书》，称因其翻建房屋未经规划审批，且翻建房屋超出原有建筑区域，因此房屋被认定为违建，限期拆除，否则将强制拆除。

　　这一下让陈建文慌了神，自己的房子怎么翻新了一下就变成违建了呢?那么陈建文翻建的老房是否属于违建?翻建老房又要履行哪些手续呢?

　　律师说法：

　　农村居民在自己的宅基地上改建房屋，首先应当具有合法的土地使用权证。

　　根据《土地管理法》的相关规定，农村村民建设住宅，首先要向本集体经济组织提出申请并经公告，期满后还应报乡(镇)人民政府审批，方可获得用地权利。且宅基地的位置和面积都应符合土地方利用总体规划确定的建设用地范围。

　　如该宅基地存在权属争议的，应当首先报请乡或县级以上的人民政府进行确权。

　　其次，翻建房屋需符合城乡规划。

　　根据《城乡规划法》第41条规定，在乡、村庄规划区内运用原有宅基地进行村庄乡民住宅建造的规划处理方法，由省、自治区、直辖市拟定。且各地区规划对于建筑物层高、面积、位置等都有着严格的限制，不得随意搭建。

　　因此，房主在原有宅基地上翻建房子的行为应当按照当地的规定获得相关规划审批手续，提供选址、建设设计图纸等材料，才能获得建筑规划许可证。这样等房屋建成完工，方可到当地房管部门办理房屋所有权证。

　　在前述事件中，因陈建文翻新老宅未获得规划审批，且翻新后的房屋超出原有建筑区域，应属于违章建设。

　　不过，这也并不意味着一定要进行拆除，根据《城乡规划法》第65条规定，在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正;逾期不改正的，可以拆除。

　　因此，陈建文翻建老宅虽未提前进行规划审批，但当地镇政府的做法也存在程序上的疏漏，对于此种违法现象，当地镇政府应当积极履行职责，督促其完善手续。在其逾期不改正的情况下再决定拆除。

　　最终，陈建文提起行政诉讼，法院撤销了镇政府出具的《限期拆除通知书》。

　　借此提醒想要翻建农村房屋的各位朋友，在翻建房屋时一定要按照规定履行审批手续，避免后续为自己带来麻烦与纠纷。

　　撰稿人：赵静

　　审稿人：张冠彬

　　稿件类型：原创C类