在征地拆迁中，违建与否应由市、县政府调查认定

　　在征地拆迁活动开始后，市、县人民政府应当组织人员对征收范围内的房屋进行调查，如未经调查就确认违建及补偿，就涉嫌程序违法。我们一起通过一个案例了解一下。接下来，我们一起来看看北京冠领律师事务所拆迁站的编辑给大家整理的内容。

　　甘肃房屋征收案例故事：

　　2004年1月9日，甘肃一建公司与建筑职业学院签订《土地使用权转让合同》，甘肃一建公司将其所有的位于兰州市七里河区××街道××村40158平方米国有土地使用权连同该宗地上的平房住宅29栋转让给建筑职业学院。

　　兰州市人民政府于2005年10月29日将上述国有土地使用权划拨给建筑职业学院用于新校区的扩建，于2010年11月18日给建筑职业学院颁发了《国有土地使用证》。

　　2016年12月5日，七里河区政府作出《征收决定》，对建筑职业学院新校区扩建项目建设范围内房屋及附属物进行征收，房屋征收部门为七里河区政府征补办;征收实施单位为七里河区城管执法局;补偿安置方式为：住宅房屋实行货币补偿或现房产权调换，由被征收人自愿选择;非住宅房屋实行货币补偿。签约期限为评估机构选定结果公布之日起第7天开始的20日内。该决定还对奖励标准及期限、诉讼及强制搬迁等事宜予以确定。

　　同日，七里河区政府作出《征收公告》，对《征收决定》内容进行了公布，并将《征收公告》在征收范围内予以张贴告知。

　　马塞麦位于七里河区××号的自建(无证)房屋在征收范围内。2016年12月6日，七里河区城管执法局、七里河区政府征补办和建筑职业学院就该院新校区扩建项目征收补偿事宜召开会议。会议就征收补偿过程中存在的征收房价格、自建房与公租房的评估差异、商铺的定价等问题形成决议，主要内容为：公租房和建筑职业学院安置房均按完全产权进行评估;自建房评估应在被征收房屋完全产权的评估基础上权益修正20%进行评估;破墙开店用于经营的原公租房按商铺评估，但私自搭建的后厨、操作间、员工宿舍等按照公租房评估;建筑职业学院自愿放弃30%的权益补贴给被征收人。七里河区城管执法局组织征收范围内的被征收人协商选择评估机构。2016年12月8日，七里河区政府征补办作出《关于甘肃建筑职业技术学院新校区扩建项目评估机构选定结果及签约期限的通告》，确定中瑞房地产估价公司为案涉项目房屋征收评估机构，签约期限为2016年12月14日至2017年1月2日。2016年12月13日，七里河区政府在《兰州晚报》上刊登了《征收公告》。受七里河区城管执法局委托，中瑞房地产估价公司于2016年12月16日就马塞麦位于七里河区××号的房屋作出《房屋征收价值评估分户表(初始)》。马塞麦于2017年1月19日领取了《房屋征收价值评估分户表(初始)》。

　　因马塞麦与房屋征收实施单位在签约期限内未达成安置补偿协议，七里河区政府于2017年1月17日作出《补偿决定》，于2017年1月19日通过公证送达的方式向马塞麦进行了送达。马塞麦在该补偿决定公告之日起15日内与房屋征收实施单位签订《房屋征收补偿安置协议》，将房屋交付房屋征收实施单位拆除。该补偿决定还告知马塞麦申请行政复议或提起行政诉讼的权利、期限及强制执行等事项。

　　马塞麦不服，提起本案诉讼，请求撤销《补偿决定》并判令七里河区政府重新作出合法的行政行为。

　　法院认为：

　　马塞麦系对再审被申请人七里河区政府于2017年1月17日就案涉自建(无证)房屋作出的《补偿决定》提起本案诉讼。依照《征补条例》第十三条第一款，第十四条，第二十六条第一款、第二款的规定，市、县级人民政府作出的房屋征收决定和房屋征收补偿决定属两种相对独立的行政行为，均具有可诉性。

　　通常认为，尽管市、县级人民政府作出的房屋征收决定是作出房屋征收补偿决定的根本前提，但在被诉行政行为是房屋征收补偿决定，而房屋征收决定并非被诉行政行为的案件审理中，则不宜对房屋征收决定按照对行政行为进行合法性审查的一般标准进行审查，应主要从关联性、合法性、真实性等方面进行证据审查。若房屋征收决定尚未作出，或是房屋征收决定与房屋征收补偿决定针对的房屋无关，或是房屋征收决定的违法性极其严重以至于符合《中华人民共和国行政诉讼法》第七十五条规定的重大且明显违法情形而构成无效行政行为，则被诉房屋征收补偿决定应被认定为主要证据不足。本案中，七里河区政府于2016年12月5日作出《征收决定》，同日作出《征收公告》并在征收范围内张贴。七里河区政府又于2016年12月13日在《兰州晚报》上刊登了《征收公告》。案涉自建(无证)房屋在征收范围内。马塞麦向本院申请再审，主张七里河区政府作出《征收决定》违法，其所称存在未依法进行社会稳定风险评估、未依法公布房屋调查登记结果、未对征收补偿方案履行征求公众意见等程序、未及时公告《征收决定》等情况，涉及是否符合《征补条例》第十条第一款、第十一条第一款、第十二条第一款、第十三条第一款、第十五条等条款的规定。依照《征补条例》第八条的规定，为了公共利益需要，七里河区政府可作出房屋征收决定。从马塞麦所称的这些情况看，难以认定七里河区政府作出《征收决定》存在不具有行政主体资格或没有依据等重大且明显违法的情形。故七里河区政府作出《征收决定》是否确实存在这些违法之处，应在以《征收决定》为被诉行政行为的案件中解决，本案不予触及。七里河区政府作出《征收决定》后，在马塞麦在签约期限内未签订安置补偿协议的情况下，就案涉房屋的征收补偿作出《补偿决定》具备事实基础。

　　结合马塞麦就《补偿决定》提出的再审主张，七里河区政府作出《补偿决定》存在三个方面的主要证据不足。第一，关于评估结果的作出与送达问题。评估机构提供的被征收房屋评估报告是市、县级人民政府作出补偿决定的基础。《征补条例》第十九条第一款规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定”;第二款规定：“对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。”《评估办法》第十六条第一款，第十七条第一款、第二款，第二十条第一款，第二十二条等条款对评估、复核评估及鉴定相应做了更具体的规定。本案中，马塞麦于2017年1月19日领取了《房屋征收价值评估分户表(初始)》。本案并无证据证明该表即是《评估办法》第十七条第一款规定的分户评估报告。即使该表实属分户评估报告，但由于马塞麦没有表示放弃对评估结果申请复核评估及鉴定的权利，该表与《补偿决定》同日送达，也使马塞麦失去了在《补偿决定》作出前申请复核评估及鉴定的机会。尽管中瑞房地产估价公司对案涉建设项目范围内的被征收房屋作出评估标准价，但在马塞麦对评估结果申请复核评估及鉴定的权利未得到保障的情况下，难以认定该表确定的案涉房屋价值确实不低于类似房地产的市场价格。七里河区政府以该表确定的案涉房屋价值为基础作出《补偿决定》，构成主要证据不足。第二，关于案涉房屋面积问题。《征补条例》第十五条规定：“房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布”。本案中，七里河区政府提供的证据难以证明房屋征收部门已对案涉自建(无证)房屋的权属、建筑面积等进行调查登记。七里河区政府在《补偿决定》中对案涉房屋按82.46平方米予以补偿，也构成主要证据不足。第三，关于货币补偿方式问题。《征补条例》第二十一条第一款规定：“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换”;第二十四条第二款规定：“市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿”。案涉房屋系依赖公租房自行搭建，无房屋所有权证。七里河区政府没有提供证据证明已对案涉房屋进行调查、认定和处理。在此情况下，马塞麦对补偿安置方式的选择权也就无从保障。七里河区政府在《补偿决定》中将补偿安置方式确定为货币补偿，亦构成主要证据不足。

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　　撰稿人：赵静

　　审稿人：冯昱

　　稿件类型：网站原创