北京冠领律所厂房拆迁律师：建材市场的建筑面积和规划面积一样吗

　　在征地拆迁的过程中，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择产权调换的补偿方式，但产权调换也还有很多需要注意的地方，比如我们今天要讲的内容，接下来，我们一起来看看北京冠领律师事务所拆迁站编辑给大家整理的以下内容。

　　建材市场拆迁补偿案例：

　　20世纪90年代，李先生全家就在南方某市建设了厂房，以家族企业的方式经营着一家建材店。

　　2000年后，李先生的建材店越做越大，变成了建材大市场，并依法取得了土地使用权证、房产证、工商营业执照等合法手续，生意日渐兴隆。

　　2016年，该市计划修建城市高架路，需要对李先生的厂房进行搬迁。为此，李先生与征收方反复沟通，约定拆迁补偿按照1:1进行回迁安置。

　　在《建材市场回迁安置协议》中，区国土部门在关于回迁房面积计算部分中表示，回迁房面积按照规划面积计算，实际多建部分由李先生的建材市场公司按照造价补成本。李先生当时没多想，就代表公司签订了该协议。

　　2020年，李先生的建材市场拆迁补偿回迁工作进入尾声，回迁房屋的不动产也办理完毕。但此时，李先生发现该房屋并没有按照1:1的系数进行回迁，不动产登记证书上的面积，与当初签订的《建材市场回迁安置协议》中的面积数差了好几百平方米。

　　那么此时，拆迁补偿已经履行完毕了吗?李先生还能要求该区政府再把这几百平米无偿回建吗?

　　律师说法：

　　首先，回迁房的建设要符合规划，在建设工程审批中考虑“规划面积”。

　　《城乡规划法》第40条，“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”

　　其次，回迁房的实际面积考虑的是房屋价值，一般看“建筑面积”。

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》第21条规定，“拆迁补偿时，被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。”

　　本案中，建材市场房屋结构跟一般住宅不同，存在高层部分。这些高层房屋的规划面积，因在建造时候折算了容积率，与该房屋不动产登记证书上的建筑面积存在差距。如果拆迁方忽略回迁房的“建筑面积”，而只考虑“规划面积”，实际并未依法回迁。

　　因此，李先生可以要求拆迁方依据法律法规，就该项目的征收决定，补充履行拆迁补偿安置职责，并承担相应的违约责任。

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　　撰稿人：赵静

　　审稿人：冯昱

　　稿件类型：拆迁伪原创