北京冠领律所房屋拆迁律师-房屋拆迁评估怎么评估

　　在房屋拆迁过程中，评估是一件非常重要的事，因为评估结果直接影响到被拆迁人补偿的金额，那么房屋拆迁评估怎么评估?房屋拆迁评估有哪些方法，又需要哪些流程呢?接下来，我们一起来看看北京冠领律师事务所拆迁站的编辑给大家整理的以下内容。

　　一、房屋拆迁评估方法

　　1、市场比较法。市场比较法是最具说服力并易于当事人接受的方法，因为这种评估方法最能直接反映评估对象的市场价格，但其前提条件是必须有同类房屋的交易实例可供比照。这种方法应用比较广泛，但也并非所有的情况下都可适用。比如古建筑、寺庙、教堂等难以成为交易对象或者现实案例中交易较少的情况就很难适用此方法来进行估价。

　　2、收益法。收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后进行累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。此种评估办法的缺陷在于它不适用政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产价值评估。

　　3、成本法。成本法是通过求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。成本法一般适用于房地产市场发育不成熟，成交实例不多，无法利用市场法、收益法等方法进行评估的情况。

　　4、假设开发法。假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。假设开发法是对具有开发潜力的商业用地进行估价的最佳方法。

　　5、基准地价修正法。基准地价修正法是在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象客观价格。

　　二、房屋拆迁评估流程

　　1、拆迁当事人共同选择评估机构。拆迁估价机构选定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。

　　2、拆迁人出资委托评估机构。委托人应当与估价机构签订书面拆迁估价委托合同。

　　3、评估机构勘察测量。拆迁当事人提供拆迁估价资料，协助估价机构进行实地查勘。

　　4、初步估价报告公示。估价机构应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示，并进行现场说明，听取有关意见。

　　5、申请复核或鉴定。拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起10日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，对原估价机构的复核结果仍有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。

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　　撰稿人：曾超超

　　审稿人：王欣宇