房屋拆迁安置律师：购买的回迁房产权登记是他人怎么办-北京冠领律师事务所

　　购买的回迁房，产权登记却是他人?今天我们就来看看冠领律师事务所拆迁网站的编辑给大家整理的内容。

　　房屋拆迁安置案件

　　张林(文中均为化名)名下有一处建筑面积394.8平方米的砖平房。因为苏大强占用该平房进行开发建筑，双方于2003年3月签订了房屋拆迁补偿协议书，苏大强补偿给张林1号楼商服东西侧各四间半。张林于2005年5月办理了案涉房屋的入住相关手续，张林占有使用至今。1号楼工程完工后因“四证”(国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证)不齐，无法办理竣工验收，导致回迁居民无法办理房屋所有权证。直到2016年A县人民政府解决历史遗留部分楼房办理产权登记问题，1号楼才可以办理房屋所有权证。但张林发现案涉楼房已被苏大强于2005年1月17日转移登记在王三名下，后用案涉房屋在第三人A农商银行办理了抵押贷款，至今尚未偿还贷款。苏大强隐瞒了案涉房屋系回迁房屋，却以产权来源为购买将案涉房屋登记在王三名下。A县人民政府在明知案涉回迁房没有办理竣工验收的情况下而办理房屋所有权证，未尽到法定的审核职责，从而导致违规办理案涉房屋所有权证。显然，办理房屋转移登记的主要证据不足，违反法定程序。第三人A县农商银行未在法定期限内主张行使担保物权，现已不能阻却房屋真实权利人行使权利。故张林诉至法院，请求法院判决：依法撤销A县人民政府于2005年1月17日为王三颁发的位于A县1号楼商服17、18门的房屋所有权证。

　　被告A县自然资源局辩称，一、本案被告主体不适格，张林所诉××行为并非被告做出。本案诉称的产权登记发生时间为2005年，当年房屋产权证的发证机关为A县人民政府，并非A县自然资源局，2004年A县房产处仅作为房产登记的业务部门不是发证机关，发证的具体××行为为A县政府。因此，张林提起诉讼所列被告错误，应当依法驳回起诉;二、本案张林提起诉讼已经超过法定起诉期限，依法应当驳回其诉讼请求。三、案涉房屋已经设定抵押权，所有权证不应予以撤销。故本案不应撤销登记行为。综上所述，请法院驳回张林诉讼请求。

　　律师观点

　　根据《关于正确确定县级以上地方人民政府××诉讼被告资格若干问题的规定》第五条第二款规定，公民、法人或者其他组织对《不动产登记暂行条例》实施之前由县级以上地方人民政府作出的不动产登记行为不服提起诉讼的，以继续行使其职权的不动产登记机构或者实际履行该职责的职能部门为被告。本案被告A县自然资源局系A县人民政府实际履行不动产登记职责的职能部门，故A县自然资源局系本案适格被告。

　　关于张林起诉是否超过起诉期限的问题，从A县住房和城乡建设局出具的处理意见书及情况说明可以看出，张林一直在主张权利，A县人民政府也一直在积极协调解决案涉房屋办证问题，由此张林产生了信赖利益，加之受疫情因素的影响以及《关于正确确定县级以上地方人民政府××诉讼被告资格若干问题的规定》的出台，张林以A县人民政府为被告，向上级法院寻求司法救济后，最终确定以A县自然资源局为被告向法院提起诉讼，张林耽误的起诉期限不属于其自身的原因，综合以上因素，从实质解决争议和减少诉累等方面考量，对被告认为张林超过起诉期限的主张无法律依据。

　　关于A县人民政府为王三颁发的A县房权证所有权证是否合法的问题。依据案涉房屋登记行为发生时有效的《城市房屋权属登记管理办法》第十七条第二款规定，本案中，案涉房屋产权证登记的产权来源为购买，案涉房屋登记行为应属于转移登记，但A县自然资源局未提交案涉房屋卖方的房屋权属证书及相关文件，且第三人王三向法院提交书面意见说明案涉房屋与其无关，故案涉房屋转移登记主要证据不足，违反法定程序。

　　关于案涉房屋登记行为是否应予撤销的问题。依据当时有效的《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十二条规定。抵押权作为他物权不同于自物权，其中一个重要区别在于抵押权人应在一定期限内行使抵押权，否则抵押权归于消灭。本案中，第三人A县农商银行于2005年1月办理抵押登记，但未在法定期限内主张行使担保物权，其对案涉房屋的担保物权设定已不能阻却房屋真实权利人行使权利。综上所述，案涉房屋的房屋所有权证应予撤销。

　　最终，法院审理后判决：撤销A县人民政府于2005年1月17日为王三颁发的位于A县1号楼商服17、18门的房屋所有权证。

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　　撰稿人：杜智君

　　文章类型：网站原创

　　审核人：冯昱