北京冠领律师代理江苏南京30年无证老房行政补偿纠纷案复议成功

　　房屋拆迁补偿是针对房屋所有权的补偿，按照法律规定，不是房屋产权人就不能得到拆迁补偿款。但由于历史原因，没有房产证的老房子有很多，只要能提供相关证明，就应该得到相应的拆迁补偿款，而不是简单粗暴地将没有房产证的房屋全部认定为违建，进而不给补偿。近日，北京冠领律师事务所律师代理的一起江苏南京行政补偿纠纷案复议成功，委托人25.8平方米未登记房屋面积的拆迁利益得以保全。

　　事情还需追溯至1993年，陆子真从工作单位取得了一处土地的使用权，并于当年出资修缮翻建了土地上房屋用于经营，有关部门向陆子真核发了《建设工程规划许可证》，载明建设临时用房的面积为15平方米。但陆子真建设的房屋面积超过了这一标准，此后该房屋一直由陆子真持续经营使用，截至目前已有30年左右。后因土地划转等原因，翻建部分超出的25.8平方米面积没有进行产权登记。

　　2000年1月，该房屋取得了工商营业执照，并长期从事餐饮服务行业。

　　2021年4月，因项目开发需要，南京市某区行政机关作出《房屋征收决定》，上述房屋被纳入了征收范围。

　　陆子真自知自家房屋情况复杂，为了最大限度实现拆迁利益，他向北京冠领律师事务所寻求帮助。冠领律所经过研判接受了委托，委派在征地拆迁领域经验丰富的张雪萍律师承办此案。

　　冠领律师实地考察了房屋情况后，首先针对房屋本体的51.52平方米和扩建部分中办理了临时规划许可证的15平方米房屋与有关部门展开谈判。有关部门认为临时规划许可证已经失效，扩建房屋中的15平方米和未取得许可证的25.8平方米均属于违法建设，不应进行补偿。

　　冠领律师指出：陆子真对该15平方米房屋面积的权利来源合法，因历史遗留原因无产权证，并非陆子真的过错，无产权证不能成为有关部门拒绝给予征收补偿的合法事由。

　　经过多次谈判，有关部门认可了冠领律师的意见，于2022年8月与陆子真签订了《国有土地上房屋征收与补偿协议》，载明对扩建部分中办理了临时规划许可证的15平方米房屋参照合法建筑给予补偿。

　　2022年10月，冠领律师针对扩建部分中剩余的25.8平方米房屋，代理委托人向有关部门提交了《行政补偿申请书》，请求按照与此前15平方米房屋一样的标准计算补偿、补助和奖励费用。同年12月，有关部门作出《答复函》，称陆子真主张的25.8平方米房屋无权属登记，并已经规划部门认定为违法建筑，其提出的行政补偿无事实和法律依据。

　　冠领律所随即代理委托人向复议机关提起行政复议申请。在复议过程中，冠领律师指出：

　　第一，陆子真无产权登记的房屋不属于违法建设，且从未见到已将扩建房屋部分认定为违建的材料，有关部门作出《答复函》事实认定错误，证据不足，有关部门径自称扩建部分为违法建设不成立，不得作为其拒绝予以征收补偿的合法事由。

　　第二，根据地方管理条例规定，当地取得工商营业执照并已持续营业一年以上的，应当参照经营性用房评估。陆子真扩建部分的房屋自取得工商营业执照后，至今已持续经营近23年，符合认定“住改非”的条件，应当按照经营性用房进行补偿。

　　复议机关采纳了冠领律师的意见，决定撤销有关部门作出的《答复函》，责令有关部门限期对陆子真的《行政补偿决定书》重新作出处理。

　　冠领律师步步为营，稳扎稳打地推进补偿谈判，针对房屋不同的部分分别采取针对性的策略，以灵活的思路、周详的方案保障了委托人拆迁利益得以最大限度实现，赢得了委托人的高度认可。(文中除代理律师外，当事人均为化名)

　　撰稿人：谷楠

　　审稿人：张冠彬

　　稿件类型：原创A