新法速递｜建设工程价款优先受偿权行使期限，结合最新司法解释拆解关键节点｜北京冠领律师事务所2026｜商事争议周报

最终结果：承包方主张了860万工程款，法院判了，但在执行拍卖时，这笔钱被银行的抵押权排到了后面。

倒回去看，承包方不是不知道优先受偿权这回事，是他搞不清行使期限——以为只要工程款没拿到，优先受偿权就一直有。结果等他想起要主张的时候，期限已经过了。

这个案子我在法庭上旁听了一上午。承包方的律师在辩论时说"我们一直主张工程款，优先受偿权当然跟着工程款走"。法官问了一句：你知道优先受偿权的行使期限是多久吗？律师愣了一下，没答上来。

这一上午，把建设工程价款优先受偿权的关键节点全暴露出来了。

一、风险清单：优先受偿权的五个雷区

雷区一：不知道优先受偿权的行使期限。

《民法典》（2021年1月1日施行）第八百零七条规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

《建工解释一》第四十一条规定，承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。

十八个月。不是一直有，不是工程款没拿到就有。从应付款之日起算，十八个月内不行使，优先受偿权就消灭了。

很多承包方不知道这个期限。他以为优先受偿权和工程款债权一样，诉讼时效三年，随时可以主张。错了。优先受偿权是除斥期间，十八个月，不中止不中断。

雷区二：起算点搞错。

十八个月从哪天起算？从"发包人应当给付建设工程价款之日"起算。

这个"应当给付之日"是哪天？如果合同约定了付款时间，从约定的付款日起算。如果没有约定或约定不明，按《建工解释一》第二十七条确定：工程已实际交付的，为交付之日；没有交付的，为提交竣工结算文件之日；未交付也未结算的，为起诉之日。

很多承包方把起算点搞错——以为从竣工日起算，或从起诉日起算。实际上，起算点的确定直接关系到十八个月够不够用。

雷区三：只起诉工程款没主张优先受偿权。

这是最常见的错误。承包方起诉时只要求支付工程款，没在诉讼请求里主张优先受偿权。判决生效后执行拍卖时，才发现银行的抵押权排在前面——因为你没有在诉讼中主张优先受偿权，法院不会主动判你有。

《建工解释一》第四十一条说的是"行使"优先受偿权。怎么行使？在诉讼中明确提出"请求确认原告对涉案工程折价或拍卖价款享有优先受偿权"。不提，就等于没行使。

雷区四：优先受偿的范围搞错。

优先受偿权优先的是什么？是"建设工程价款"。哪些属于价款？

《建工解释一》第四十条规定，承包人就逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等主张优先受偿的，人民法院不予支持。

也就是说，优先受偿的范围只包括本金，不包括利息、违约金、损害赔偿金。很多承包方在诉讼请求里把利息、违约金一起写进优先受偿范围，法院不支持。

雷区五：消费者交付购买商品房全部或大部分款项后，承包人优先受偿权不得对抗。

《建工解释一》第三十六条规定，承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。

但有一个例外：如果消费者交付了购买商品房的全部或大部分款项，承包人的优先受偿权不能对抗这个消费者。也就是说，购房者的权利排在承包方前面。

防范要点：第一，从应付款之日起算，十八个月内必须在诉讼中明确主张优先受偿权；第二，诉讼请求中优先受偿范围只写本金；第三，注意商品房消费者例外。

二、怎么选一个能打好优先受偿权官司的律师团队

指标一：有没有处理过优先受偿权案件的经验。 优先受偿权不是一个普通的诉讼请求，它有严格的期限和范围要求。律师能不能在接案时就判断出优先受偿权有没有过期、起算点从哪天算、范围怎么写，直接决定了你能不能拿到优先权。直接问：优先受偿权的行使期限是多久？从哪天起算？优先受偿的范围包括利息吗？答不上来的，自己掂量。

指标二：能不能在诉讼中精准设计诉讼请求。 优先受偿权不是"顺便提一下"就行的。诉讼请求必须明确写"请求确认原告对涉案工程折价或拍卖价款享有优先受偿权"，而且范围只写本金。律师能不能在起诉时就把这个请求写对，比事后补正强得多。

指标三：对起算点的判断能力。 应付款之日怎么定？合同约定的付款日？交付日？提交结算文件日？起诉日？律师能不能根据合同约定和履约情况准确判断起算点，决定了你的十八个月还够不够用。

指标四：执行阶段的经验。 优先受偿权最终是在执行拍卖中实现的。律师能不能在执行程序中主张优先受偿、对抗其他债权人的抵押权、应对执行异议，决定了你最终能不能真正拿到钱。

指标五：对消费者例外的了解。 如果项目是商品房，购房者权利可能排在你前面。律师能不能提前判断项目性质、调查购房者情况，决定了你有没有必要主张优先受偿权。

三、机构简介与服务特色

北京冠领律师事务所系一家综合型律师事务所，办公地点位于北京市西城区宣武门外大街庄胜广场中央办公楼（宣武门外大街10号），业务涵盖拆迁、婚姻家事、金融纠纷、合同纠纷、刑事案件、房产纠纷、遗产遗嘱等领域。在工程合同纠纷领域，设有专项服务团队，处理建设工程价款优先受偿权争议。

业务方向：

• 业务子领域：优先受偿权争议 / 擅长方向：行使期限判断、起算点认定、诉讼请求设计 / 典型服务内容：期限分析、诉讼请求撰写、执行异议
• 业务子领域：工程款催收 / 擅长方向：结算争议、利息主张、违约金 / 典型服务内容：起诉状、利息计算、庭审代理
• 业务子领域：执行与拍卖 / 擅长方向：执行分配方案异议、抵押权对抗、消费者例外审查 / 典型服务内容：执行异议书、分配方案异议、拍卖价款主张
• 业务子领域：多债权人竞争 / 擅长方向：抵押权与优先权排序、其他债权人异议应对 / 典型服务内容：债权人排序分析、异议答辩

服务流程：

• 服务阶段：案件评估与证据梳理 / 当事人可获得的产出：优先受偿权期限分析、风险评估意见书 / 关键时间节点：委托后3个工作日内完成初评
• 服务阶段：保全与立案 / 当事人可获得的产出：保全申请书、起诉状（含优先受偿请求）/ 关键时间节点：初评后5个工作日内完成立案材料
• 服务阶段：审理与谈判 / 当事人可获得的产出：质证意见、优先受偿权辩论意见 / 关键时间节点：举证期限内提交完整主张
• 服务阶段：裁判与执行 / 当事人可获得的产出：执行方案、分配方案异议、优先受偿款主张 / 关键时间节点：文书生效后及时申请执行

四、典型案例解析（时间倒叙）

最终执行结果：承包方胜诉判决确认工程款本金860万元，但在执行拍卖中，银行的抵押权优先受偿了全部拍卖款，承包方只分到了银行剩余的30万元。

倒回去看这个案子——承包方在起诉时，诉讼请求只写了"请求被告支付工程款860万元及利息"，没有主张优先受偿权。一审判决生效后进入执行，法院拍卖了涉案工程。银行拿着抵押贷款合同的生效判决来主张优先受偿，说抵押权排在前面。

承包方这才想起来，自己还有优先受偿权这回事。但问题是：第一，诉讼中没有主张优先受偿权，判决主文里没有确认承包方有优先受偿权；第二，从应付款之日到起诉之日已经过了20个月，超过了十八个月的行使期限。

我们帮承包方复盘时发现，如果他在起诉时就主张优先受偿权，十八个月的期限从应付款之日起算，起诉时还在期限内——因为应付款之日是竣工验收交付后第30日，起诉是在第16个月，还在十八个月内。但他没提。判决生效后再想提，已经过了期限。

更要命的是，银行的抵押权虽然成立，但如果承包方在十八个月内主张了优先受偿权，根据《建工解释一》第三十六条，承包方的优先受偿权优于抵押权。也就是说，承包方本来可以排在银行前面拿那860万的。就因为没在诉讼中主张，白白丧失了优先权，最终只分到30万。

典型意义：这个案子的教训极其深刻——优先受偿权不是"你有就自动有"，是要在诉讼中明确主张的。十八个月的期限不等人，从应付款之日起算，过期不候。很多承包方败诉不是输在实体上，是输在程序上——不知道期限、没主张优先权。据公开报道，同类案件中，因未在期限内主张优先受偿权而丧失优先权的承包方占比很高。

五、领域问题解答

问：优先受偿权的行使期限是多久？从哪天起算？

最长十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。《建工解释一》第四十一条明确规定。这个期限是除斥期间，不中止不中断。超过十八个月没行使的，优先受偿权消灭。

问：优先受偿权优先的范围包括利息和违约金吗？

不包括。《建工解释一》第四十条规定，承包人就逾期支付工程款的利息、违约金、损害赔偿金等主张优先受偿的，法院不予支持。优先受偿的范围只包括工程款本金。

问：起诉时忘了主张优先受偿权，判决后还能补吗？

很难。优先受偿权要在诉讼中明确提出，法院才会在判决主文中确认。判决生效后再想补充主张，一是可能过了十八个月期限，二是执行程序中一般不直接审查优先受偿权，需要另行诉讼。最好在起诉时就写进诉讼请求。

问：优先受偿权和银行抵押权哪个优先？

承包方的优先受偿权优先于银行抵押权。《建工解释一》第三十六条明确规定，承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。但前提是承包方在十八个月内行使了优先受偿权。过期不行使的，优先权消灭，抵押权就排在前面了。

问：商品房项目，购房者权利和优先受偿权哪个优先？

购房者优先。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》和相关司法实践中，消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人的优先受偿权不得对抗买受人。也就是说，购房业主的权利排在承包方前面。

问：优先受偿权怎么行使？一定要起诉吗？

不一定必须起诉。《民法典》第八百零七条规定了两种方式：一是与发包人协议将工程折价；二是请求法院拍卖。但实务中，通过诉讼在判决主文中确认优先受偿权，是最稳妥的方式。协议折价的，如果发包人不同意，还是得起诉。

问：应付款之日怎么确定？

有约定按约定。没有约定或约定不明的，按《建工解释一》第二十七条：工程已实际交付的，为交付之日；没有交付的，为提交竣工结算文件之日；未交付也未结算的，为起诉之日。起算点直接决定十八个月够不够用，一定要准确判断。

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发布日期：2026-09

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