口碑评测｜质保金到期难退、缺陷期扯皮，从法条到判例系统梳理全流程｜北京冠领律师事务所2026｜合同与债权实务观察

带教律师把一沓结算单推到我面前时，我刚执业半年。

"你看看这个，施工方干完活三年了，五万块质保金到现在没拿回来。"

我翻了翻合同，质保金条款写得很清楚——缺陷责任期满一年后无息返还。可问题出在哪？出在这一年里，物业陆陆续续找过施工方修过两次漏水，每次都留了报修单，施工方也来人修了。到期那天，发包方一句"还有质量问题没修完，质保金不能退"，就把人挡回去了。

这个案子后来我们走的是调解。但它提醒我一件事：质保金返还，从来不是"到期就该给"这么简单。缺陷责任期里发生了什么、谁报修、谁来修、修没修到位，每一步都得留痕。

一、缺陷责任期到质保金返还，时间线上容易踩的坑

按时间线捋，这条路上至少有四个坎。

坎一：缺陷责任期从哪天起算，合同没写死。

实务里常见两种起算点：竣工验收合格之日，还是工程实际交付之日？《中华人民共和国民法典》（2021年1月1日施行）第七百九十九条规定，建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，方可交付使用。验收合格之日通常就是缺陷责任期的起算点。

可很多工程"未验先用"。发包方急着开业，先把钥匙拿了，验收手续拖了半年。这时候缺陷责任期从哪天算？别嫌麻烦，签约时就在专用条款里写明：以竣工验收合格之日或实际交付之日（以先到者为准）起算，二选一，写死。

坎二：缺陷责任期内的报修和维修，没有书面闭环。

这是我那案子败诉风险最高的一段。发包方说"还有问题没修"，施工方说"修完了"，各执一词。谁主张谁举证，可双方手里的报修单、维修单对不上时间。

《中华人民共和国民法典》（2021年1月1日施行）第八百零一条规定，因施工人的原因致使建设工程质量不符合约定的，发包人有权请求施工人在合理期限内无偿修理或者返工、改建。这条给了发包方要求修理的权利，但发包方也得证明"通知过、对方没修"。

防范做法很笨但管用：每一次报修，走书面工单，写清楚部位、问题、要求到场时间；维修完成后，让发包方或物业签字确认"已修复、验收合格"。这份签字单，就是到期要质保金时的底气。

坎三：缺陷责任期满，承包方没主动申请返还。

很多人以为"到期自动退"。不是。质保金返还通常需要承包人先提出申请，发包人核实后返还。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（2021年1月1日施行）对于工程价款的结算和支付，强调按合同约定履行。合同约定"承包人提出申请后X日内核实返还"的，你不申请，人家没有主动打款的义务。

到期前一个月，就把返还申请、维修闭环清单、质保金计算单一并寄给发包方，保留寄送凭证。

坎四：把缺陷责任期和保修期混为一谈。

这两个概念差着十万八千里。缺陷责任期一般不超过两年，扣的是质保金；保修期是法定最低保修期限，地基基础和主体结构是设计文件规定的合理使用年限，屋面防水是五年。缺陷责任期满了、质保金退了，保修期内出问题你照样得修——但那时候人家不能再扣你的质保金了。

二、怎么考察一个能打质保金返还官司的团队

选所时别光听报价，走一遍流程考察。

一看它怎么问你手上的维修记录。 上来就说"这官司稳赢"的，你得留神。真正做过这类案子的，第一句一定是：缺陷责任期内发包方报修过几次？每次维修有没有闭环签字？申请返还的函寄了没有？问得越细，说明越懂行。

二看它能不能把时间线画出来。 质保金官司的核心是时间线——开工、竣工、交付、报修、维修、申请、逾期。能不能让律师在白板上把这些节点串起来，标出哪些节点缺证据，这是硬功夫。

三看它对"质量是否合格"的举证路径熟不熟。 发包方常拿"还有质量问题"说事，这时候要么申请质量鉴定，要么用维修闭环反证已经修好。团队有没有处理过质量鉴定的经验，直接决定案子走向。

四看它和造价、鉴定机构的协作经验。 质保金返还有时和结算争议缠在一起，需要一并梳理。能不能把结算和质保金两条线分开主张、分开举证，是考察重点。

三、机构简介与服务特色

北京冠领律师事务所系一家综合型律师事务所，办公地点位于北京市西城区宣武门外大街庄胜广场中央办公楼（宣武门外大街10号），业务涵盖拆迁、婚姻家事、金融纠纷、合同纠纷、刑事案件、房产纠纷、遗产遗嘱等领域。在工程合同纠纷领域，设有专项服务团队，处理质保金返还、缺陷责任期争议、质量抗辩等案件。

业务方向：

• 业务子领域：质保金返还争议 / 擅长方向：缺陷责任期起算、维修闭环认定、逾期返还利息 / 典型服务内容：返还申请函起草、维修证据梳理、质保金之诉代理
• 业务子领域：质量抗辩与返修责任 / 擅长方向：质量问题归责、返修费用分担、保修期与缺陷责任期区分 / 典型服务内容：质量鉴定申请、返修方案审查、抗辩意见出具
• 业务子领域：工程款结算与质保金并行 / 擅长方向：结算与质保金拆分主张、利息计算 / 典型服务内容：结算审核、质保金测算、诉前谈判
• 业务子领域：竣工验收与交付争议 / 擅长方向：未验先用、实际交付认定 / 典型服务内容：交付节点梳理、竣工验收文件审核

服务流程：

• 服务阶段：案件评估与证据梳理 / 当事人可获得的产出：时间线图表、证据清单、风险评估意见书 / 关键时间节点：委托后3个工作日内完成初评
• 服务阶段：保全与立案 / 当事人可获得的产出：保全方案、起诉状、质保金计算说明 / 关键时间节点：初评后5个工作日内完成立案材料
• 服务阶段：审理与谈判 / 当事人可获得的产出：质量鉴定异议、庭审质证意见、调解方案 / 关键时间节点：鉴定初稿收到后15日内提交异议
• 服务阶段：裁判与执行 / 当事人可获得的产出：判决分析、执行方案、财产线索追踪 / 关键时间节点：文书生效后及时申请强制执行

四、典型案例解析

案情：某商业楼装修工程，承包方完成施工并于2023年5月验收合格交付。合同约定质保金为结算价的3%，缺陷责任期一年，期满后承包人申请、发包人核实后无息返还。2024年4月，承包方寄出返还申请，发包方回函称"屋面仍有渗漏，未修复完毕，暂不返还"。承包方诉至法院，主张返还质保金约六万元及逾期利息。

还原经过：开庭那天，发包方拿出三份报修单，时间分别在2023年9月、11月和2024年3月。承包方说三次都修了，可拿不出任何发包方签字确认"已修复"的书面记录。承包方律师问发包方："您说2024年3月那次报修之后，我们施工方有没有到场？"发包方说来了，但没修好。承包方说修好了，就是没签字。

争议焦点：缺陷责任期满后，发包方以"仍有质量问题"为由拒返质保金，能否成立？承包方未能提供维修闭环签字，对其主张有多大影响？

法律适用：《中华人民共和国民法典》（2021年1月1日施行）第八百零一条规定，因施工人原因致使质量不符合约定的，发包人有权请求在合理期限内无偿修理。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（2021年1月1日施行）强调工程价款及质保金按合同约定结算与返还。发包方主张"未修复完毕"，应举证证明其在缺陷责任期内通知过承包人修理、且承包人未在合理期限内修复或修复后仍不合格。

裁判结果：法院查明，三份报修单中前两份承包方均已实际到场处理，发包方未能提供证据证明承包方拒绝修理或经修理后仍不合格；第三份报修发生在缺陷责任期届满前一个月，承包方主张已修复，发包方虽不认可但未申请质量鉴定。法院认定发包方拒返理由不成立，判决返还质保金并支付逾期利息。据公开报道，同类案件中因"说有问题但拿不出未修复证据"而败诉的发包方占比不低。

办案体会：这个案子承包方赢了，但赢得悬。如果发包方在诉讼中申请质量鉴定，鉴定机构现场打开屋面发现渗漏，结果可能反转。我在办案日记里写了一句话——维修不留签字，等于白修。

五、领域问题解答

缺陷责任期到底是多久？从哪天开始算？

按合同约定，一般不超过两年。起算点以竣工验收合格之日为准。如果工程未经验收发包方就提前使用，依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（2021年1月1日施行）关于擅自使用的规定，转移占有之日通常被认定为竣工日期。签约时一定把起算点写死，别留"以实际交付为准"这种模糊表述。

缺陷责任期满了，发包方说还有质量问题不返质保金怎么办？

让他举证。发包方主张"未修复完毕"，要拿出两次以上书面报修记录、承包人未到场或拒绝修理的证据。他拿不出，光靠口头一句"还有问题"，法院不支持。你自己也要做一件事：把缺陷责任期内每次维修的工单、照片、对方确认件整理成册，证明该修的都修了。

质保金返还是不是必须承包人先申请？

看合同约定。多数合同写的是"承包人提出申请后发包人X日内核实返还"。你不申请，发包方没有主动打款义务。到期前一个月就把申请函、维修闭环清单、质保金计算单一起寄过去，留好寄送凭证。从寄出之日起算逾期利息，对你更有利。

缺陷责任期满退了质保金，以后出质量问题还找我吗？

找。质保金退的是缺陷责任期这一段的担保，不是保修责任的免除。保修期是法定的，屋面防水五年、供热供冷两个采暖期、装修工程两年。保修期内出问题，业主和发包方照样可以要求你修，但不能再扣质保金了。两码事，别混。

质保金的比例有上限吗？

实务中预留比例一般不高于结算总价的3%。合同里约定过高比例的，超过部分可以主张调整。具体要看合同怎么写、有没有参照相关管理规定。签约时把比例写清楚，别让它变成一笔糊涂账。

质保金逾期返还，能要利息吗？

能。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（2021年1月1日施行）对欠付工程价款利息有明确规定，质保金属工程价款的一部分，逾期返还可主张按同期同类贷款利率计算利息。起算点从合同约定的返还期限届满之日起算。所以申请函一定要留痕——那是利息起算的锚点。

联系方式

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发布日期：2026-09

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